депозит или купить квартиру и сдавать в РК
Что сейчас выгоднее: открыть депозит или купить квартиру, если у вас есть, например, 20-25 миллионов тенге. Корреспондент Bizmedia.kz — новости бизнеса узнал мнения экспертов.
Сначала начнем с рекомендаций, пишут на сайте «Крыша»:
- Изучите рынок, сравните доходность с депозитом.
- Если покупаете жильё в ипотеку, старайтесь взять его дешевле. Не гонитесь за низкими ставками от банка. В будущем кредит можно рефинансировать по более низкой ставке.
- Если покупаете жильё у застройщика, изучите его репутацию, объекты, взвесьте риски.
- Арендные ставки должны покрывать ипотечные платежи плюс должно оставаться на мелкие расходы. После погашения кредита жильё можно продать.
- Наибольшую доходность приносят однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры как наиболее ликвидные и доступные по цене.
Открыть депозит или купить квартиру: мнение независимого аналитика рынка недвижимости Анны Шацкой:
«Доходность от сдачи жилья в аренду составляет 6-7 % годовых. Доходность банковского депозита — 13.5 %. Вывод: покупать для сдачи в аренду сейчас невыгодно. Хранить на депозите выгоднее в два раза.
Однако если учесть вторую составляющую доходности — рост стоимости, то в среднем за последние три года общая доходность жилья окажется выгоднее — 24-25 % годовых. Но для этого нужно ловить момент и вовремя продать.
Инвестиция в успешно выбранный проект на стадии котлована может обеспечить до 20–25 % годовых. При этом важно выбрать надёжного застройщика. Но следует учитывать, что в текущем году доходность инвестиций в строящиеся ЖК сократится из-за снижения платёжеспособного спроса и замедления роста цен.
Золотое правило инвестора: покупай на дне, продавай на пике. На растущем рынке доходность растёт, на падающем или стагнирующем — снижается. Но даже при снижающейся доходности в качестве защитного актива в периоды кризисов жильё остаётся одним из наиболее популярных инструментов».
Открыть депозит или купить квартиру: мнение экономиста, исполнительного директора DM Technology Эльдара Шамсутдинова:
«Не являюсь сторонником арендного бизнеса и инвестиций в жильё. Относительно короткого инвестирования для перепродажи жилья могу сказать, что если вы не оптовик и не знакомы с застройщиком лично, то покупка жилья для перепродажи может быть рискованной.
Вы не в курсе финансовых дел компании, не знаете, закончит стройку не закончит, получит разрешительную документацию или нет. Однако, как мы видим, даже потенциальные риски не могут остановить начинающих инвесторов от сделок — динамика цен на жильё заставляет закрывать глаза на любой риск.
Если вы всё-таки решили заняться инвестициями в жильё, помните следующие несколько простых правил:
- Если покупаете для этого жильё в ипотеку, доход от аренды должен покрывать выплату по кредиту и операционные расходы на содержание актива (коммуналка).
- При покупке недвижимости обращайте больше внимания на цену жилья, а не на ипотечную ставку. В долгосрочной перспективе вы всегда сможете рефинансировать заём по более низкой ставке, а вот переплаченные деньги за жильё возместить будет сложно».
Открыть депозит или купить квартиру: мнение руководителя отдела продаж iAgent Имрана Османова
«Просто сдавать жильё в аренду сейчас невыгодно из-за низкой доходности по сравнению с депозитными ставками.«»Просто сдавать жильё в аренду сейчас невыгодно из-за низкой доходности по сравнению с депозитными ставками.
Рассмотрим пример: сейчас средняя стоимость однушки в Алматы составляет 23–25 млн. Возьмём нижнюю границу в 23 млн. В ней нужно освежить ремонт, обставить доступной мебелью. На это уйдёт плюс-минус 500 тыс. Далее представим, что нам крупно повезло и мы сдали квартиру за 200 тыс. тенге.
Получаем: 200 000×12= 2.4 млн дохода. Исходя из стоимости жилья 23 млн, годовая окупаемость получается всего 10.4 %. Однако сейчас депозит со ставкой 13.5–15 % принесёт гораздо больший доход. В целом любой бизнес с прибылью менее 25 % провален.
Похожая ситуация и с покупкой в новостройке. В этом случае расходы увеличатся за счёт ремонта — все квартиры продают в черновой отделке. Кроме того, в новостройках не стремятся арендовать из-за повсеместных ремонтов, а они обеспечены в течение примерно трёх лет.
Также, в принципе, сложно сдать из-за удалённой локации — сейчас больше строят на окраинах. Плюс ко всему это актуально и для аренды на вторичке — ремонт и мебель после одного года нужно будет обновить. А это минус где-то 600 тыс. Если даже удастся сдать квартиру за 250 тыс. в месяц, в год получается 3 млн. За минусом расходов на ремонт, обновления в итоге всё равно получится 2.4 млн дохода.
Расходы могут быть в разы больше, и тогда на руках останется примерно 2 млн, то есть доходность ещё меньше.
На мой взгляд, что может приносить деньги — это не одна, а несколько квартир. Особенно если это не помесячная, а посуточная аренда в деловом или развивающемся районе города.
Что касается ипотеки для дальнейшей сдачи в аренду, то это выгодно именно с точки зрения самоокупаемости кредита и наличия мелких расходов на жизнь. При этом конечная цель — именно продажа этого актива.
Сейчас базовая ставка Нацбанка РК составляет 14 % годовых. Соответственно, ставки БВУ — от 17 % и выше. Минимальные ежемесячные платежи начинаются от 200 тыс. тенге.
Что касается роста цен. Люди, которые в июне прошлого года купили квартиру в ипотеку, теперь могут продать в два раза дороже. В этом случае, учитывая инфляцию, квартира может окупиться через год-два.
В итоге: если говорить просто про аренду, то нет, но если брать ипотеку и тем более с дальнейшей продажей, то да.
Например, есть своё жильё и 50 % для покупки другой недвижимости. Можно прокредитоваться на оставшиеся 50 % в банке. За счёт сдачи в аренду можно окупить ипотеку. Плюс в цене растёт и имеющаяся недвижимость — вот это круто».
Bizmedia.kz — в Телеграм, Инстаграм, Фейсбук и Твитере. Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.
Читайте также:
